12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。

会议要求，2021年要重点抓好八个方面工作。其中包括：全力实施城市更新行动、稳妥实施房地产长效机制方案、推动物业企业大力发展线上线下服务业、大力发展租赁住房、加大城市治理力度、实施乡村建设行动、推动建筑产业转型升级、持续推动改革创新等，保持房地产市场平稳运行。

针对本次会议中提及的亮点及要点，业内专家进行了解读：

01

加速城市更新

会上明确，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展，实施城市生态修复功能完善工程，提升人居环境质量。强化历史文化保护，塑造城市风貌。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在城市更新的重要领域提及城市生态修复、历史风貌区保护、老旧小区以及物业服务等内容，预计后续在城市更新范畴还将有各类新机会，尤其是老旧小区改造和物业服务导入，会是一个较大的亮点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则表示，城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。数据显示，2020作为城镇老旧小区改造政策“元年”，自政府工作报告第一次明确年度老旧小区改造目标以来，1—11月，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。

02

推进长效机制

会上提到，要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

2020年即使疫情冲击经济发展，但房地产调控未见放松，反而局部市场的升温引发下半年“一城一策”的密集出台，据统计，有超过20城限购、限贷及限售等政策作出调整。许小乐称，从下半年的调控中可以看出房地产市场监管预警机制加强、地方政府部门调控的协同和联动加强。未来长效机制代替房地产周期性调控，房地产行业发展更加回归本原，也更好地发挥对宏观经济的支持作用。

严跃进认为，会上提及“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，意味着调控的事前和事后、市场化和行政化的手段进行了结合，具有积极的作用。后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系。

03

租赁市场补短板

此次政策明确，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

严跃进在解读中提到，这里有三点值得关注：第一、大城市住房问题和租赁住房发展放在一起表述，说明后续此类物业的发展将会加速，这是具有非常强的信号的。第二、住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。第三、租赁市场秩序整顿是亮点，预计2021年会积极给予规范。

许小乐分析认为，中央经济工作会议及住建部会议均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。

04

县城落实就地城镇化

此次政策明确，继续实施农村危房改造，探索建立农村低收入人口基本住房安全保障机制。推进以县城为重要载体的就地城镇化和以县域为单元的城乡统筹发展。

要特别关注“就地城镇化”的表述，严跃进称，“过去此类表述还不清晰，县城的功能和地位也是不明确的。就地城镇化或使得县城尤其是县城郊区和重点镇的开发力度会强化。”

严跃进举例到，从全国市场来看，就地城镇化做得较好的、受到政策层关注的就是河南新乡。后续就地城镇化也值得类似产城融合的房企关注，即真正做好项目的发展。