在高房价和贷款成本高企的双重打击下，美国楼市正大幅降温。

美东时间8月23日，美国商务部公布的数据显示，7月新屋销售环比骤降12.6%，经季节性调整后年率为51.1万套，创下2016年1月以来最低，7月新屋销售同比更是暴跌了29.6%。

此外，新房的供应量大增。截至7月末，有46.4万套新房待售，为2008年以来最多。其中90%仍在建设中或尚未开工。按照目前的销售速度计算，将需要10.9个月才能清空新房供应。

尽管需求放缓，但房价上涨依然强劲。7月新房价格中位数为43.94万美元，比一年前猛涨8.2%，仅略低于此前创纪录的45.82万美元。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，美国楼市的各项数据显示，疫情中火热的行情正式告一段落了。经纪人也反映，房子的挂牌时间越来越长，卖家的心态开始松动，也更愿意调整要价。因此，现在对买家来说是一个难得的窗口期。买家可以在一个相对正常的环境下从容购房，不用牺牲一些条款竞价抢房，预计下半年的楼市可能会继续降温。

从种种迹象来看，美国楼市降温已成定局，涨幅已经在不断放缓，而接下来的关键问题是，房价会跌吗？

量价背离愈发明显

房贷利率居高不下和高房价正“侵蚀”民众的供房能力，量价背离现象愈发明显。

美国全国地产经纪商协会（NAR）8月中旬公布的数据显示，7月份二手房折合年率销量环比下降5.9%至481万套，销量同比下降22.4%，创下2020年5月以来的最低水平。

如果把时间拉得更长，自1月份以来，二手房销量更是下降近26%，降幅达到1999年以来最大。住房市场正受到抵押贷款利率和房价上涨的巨大冲击，建筑业放缓及更多买家退出交易也对楼市造成负面影响。

对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun评论称：“就房屋销售和住宅建设而言，我们正在目睹住房市场的衰退，但这不是房价的衰退。待售房库存仍然紧张，全国范围内价格都在继续上涨。”

从数据上来看，7月成屋售价中位数同比上涨10.8%至40.38万美元，仅从6月份创纪录高位41.6万美元略有回落。Lawrence Yun表示，这是每年这个季节的正常情况。

从一线的角度看，楼市降温的迹象已经非常明显。居外IQI上海公司经纪人汪菲（Lona Wang）对21世纪经济报道记者表示，现在帮客户买美国房屋省心了，不用像去年和今年年初那样去拼命抢了。

“以前我要追着美国开发商要房子，还需要排队等房。现在，开发商会主动对经纪人介绍房源，有些上市大开发商有自己的贷款部门，还愿意提供低利率优惠来吸引买家，毕竟现在美国加息让不少买家止步不前，现在买家也不需要排队不需要竞价了。”汪菲告诉记者。

“滞胀”阴霾笼罩美国楼市

尽管美国官方认为经济仍未陷入衰退，但高通胀下经济疲态其实已经愈发明显。标普全球的调查显示，美国8月份标普全球综合采购经理人指数（PMI）初值从7月终值47.7降至45，创下2020年5月以来最低。

此外，根据Stifel Financial公布的调查，绝大多数企业界人士预计未来一年半美国经济将出现衰退，通胀和劳动力短缺是他们最担心的问题。在接受调查的70名企业高管、企业主和投资者中，46%的人预计美国经济今年会出现衰退，33%的人预计明年会出现衰退，而18%的人认为美国经济已经处于衰退之中。仅有3%的人认为未来18个月不会出现经济衰退。

景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对21世纪经济报道记者表示，最终美国经济是否会陷入衰退将取决于未来货币政策的紧缩程度，而美联储的决策将依赖于未来的数据，预计美联储将在未来几个月的某个时间或会转向相对不那么激进的紧缩政策。

好消息是通胀已经出现一些见顶迹象，Hooper对记者表示，供应链压力似乎正在缓解，大宗商品价格也已从高位回落。尽管通胀仍处于令人不安的高位，但正在趋缓。美联储看重的通胀指标正在放缓，初次申请失业救济金人数呈上升趋势。

从近期公布的一系列数据来看，美国楼市也已经被“滞胀”阴霾笼罩。

美国全国住宅建筑商协会（NAHB）本月公布的数据显示，美国8月房屋建筑商信心连降八个月，已降至49，为2007年美国楼市崩塌以来最惨。

对此，NAHB首席经济学家Robert Dietz分析称，美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致住房市场衰退。不过，随着通胀率见顶的迹象越来越多，长期利率企稳，这将为未来几个月的市场需求提供一定的稳定性。

从经济影响上看，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，房地产降温会影响到背后的诸多产业，对银行、金融市场也会产生一定影响。不过整体来看，美国经济对房地产的依赖度不是很高，目前楼市降温对经济的影响还不是很大。

未来楼市大概率难现大跌

在本轮楼市降温背后，美联储紧缩政策引发的房贷利率飙升是重要原因。

房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan表示，在今年大部分时间里，购房情绪指数都在稳步下降，抵押贷款利率上升继续对住房负担能力造成伤害。越来越多的消费者认为，现在不是买房和卖房的最好时机。

但好消息是，近期疲弱的经济数据增加了美联储鹰派程度减弱的可能性，虽然接下来美联储大概率还将进一步加息，但75个基点的超大幅度加息显然难以成为常态，到年底加息幅度大概率将放缓至25个基点。

尽管当前房贷利率仍远高于一年前的水平，但最近几周已从6月份的13年来高点5.81%迅速下降，8月初房贷利率甚至一度跌破5%，降至4.99%。美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）数据显示，目前美国30年期抵押贷款平均利率约为5.1%。

在房地美首席经济学家Sam Khater看来，由于通胀压力和经济增长明显放缓之间的拉锯战，房贷利率仍然不稳定，围绕通胀和其他因素的高度不确定性可能会导致利率保持波动。

总体而言，美国房贷利率大涨的空间已经有限。房屋经纪网站Realtor.com宏观经济研究经理George Ratiu认为，在消费者支出和商业投资的推拉过程中，资本市场正在寻求关于经济活动的方向性信号。在没有明确方向的情况下，市场将按揭贷款利率限制在更窄的范围内，大幅上涨的势头已经放缓。

此外，楼市低库存也在支撑房价。按照7月的销售速度计算，需要3.3个月售出市场上的所有房屋，虽然库销比连续第六个月上涨，但任何低于5个月的库销比仍被视为市场紧张的迹象。

另一方面，虽然近期成交量低迷，但房产成交速度相当快。7月份，房产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，为2011年5月NAR开始记录数据以来的最短时间。在7月份售出的房屋中，约有82%的房子上市时间不到一个月。

在严跃进看来，面对高通胀压力，美联储收紧政策会在一定程度上打击楼市，引发成交量急剧降温。但房价依旧处于高位，这跟房源供应比较紧有关系，也会在一定程度上支撑房价。

与此类似的是，房地产数据公司ATTOM市场分析执行副总裁Rick Sharga也指出：房价不太可能崩溃，库存仍然很低，想要房子的人比要卖房子的人多。

这也意味着美国房价接下来涨幅会大幅放缓，但大跌几乎不可能出现。高盛策略师Lotfi Karoui预计，2022年全年美国房价仍将上涨9.4%，2023年美国房价涨幅则放缓至1.4%。

（作者：吴斌 编辑：和佳）

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