作者： 郑娜 孙梦凡

[ 如果说以年销售200亿作为规模房企的分水岭，2021年，市场上刚好有100家房企的全口径销售额超过了200亿，这100家房企中，大多数曾经采取了全国布局或者区域布局。但是在全国房地产市场告别高周转快增长周期之后，已经有越来越多房企提出聚焦“小而美”战略。 ]

虎年将至，承受着空前压力的房企，开启来年的布局。

“在年度会议上，我们老板说，全国只有20多个城市值得投资！”一位就职于TOP30房企的人士表示，未来公司的主要资源，只会集中在公司高层选中的这些城市，其他地域短期内将不再关注。

收缩战线，集中到所谓的核心城市，成为众多房企对于2022年战略的一致选择。这与易居企业集团（02048.HK）CEO丁祖昱的判断不谋而合，他在“2022年丁祖昱评楼市”的大型演讲中曾经列出了25个可以长期聚焦的城市。

如果说以年销售200亿作为规模房企的分水岭，2021年，市场上刚好有100家房企的全口径销售额超过了200亿，这100家房企中，大多数曾经采取了全国布局或者区域布局。但是在全国房地产市场告别高周转快增长周期之后，已经有越来越多房企提出聚焦“小而美”战略。

旭辉董事局主席林中在内部强调：房企在去杠杆阶段的当务之急是活下去，保证现金流的安全，摒弃规模导向的冲动，一定要做好开源节流、增收节支、以收定支、量入为出这四个方面。

无独有偶，禹洲集团董事局主席林龙安亦在内部表示，禹洲集团未来的目标是“小而美”，争取长期“活下去”。

但是，当收缩聚焦叠加战略趋同，让房地产市场僧多粥少的矛盾显得更为突出。2022年，摆在房企面前的艰巨任务，或许将是如何在同行之间的短兵相接中全身而退。

收缩战线

国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%，为5年最低；其中12月单月完成开发投资额同比下降13.9%，为4年同期新低，当月的新开工和土地购置面积同比分别下降31%和33%，无力支撑起行业投资规模。

这些数字落到具体的房企身上时，就体现为投资战略调整，以及区域架构变动。据不完全统计，2021年下半年以来，包括碧桂园、新城、旭辉、阳光城(000671)、绿城等20余家房企进行了组织架构调整，或缩减区域公司数量，或将多个事业部合并，并时常伴有人员精减。

这些变动的最终目的是将有限的资金更精准投放，以让企业活得更久。“如果说以前是有合适的就买买买，现在更多要考虑的是资源获取成本的降低，以及资源的取舍。”有房企内部人士向第一财经表示。

房地产开发投资向下的一大影响因素是拿地减少。中银证券数据显示，2021年下半年百城土地成交建面月均下降34.3%。另据亿翰智库统计的2021年典型房企新增货值来看，自2021年5月起，TOP10门槛值同比一路下挫，至12月同比降幅达到了42.5%。

“当前地产行业模式发生改变，高杠杆+快周转模式难以为继，加快销售回款、修复再融资、应对刚性债务到期是房企当务之急，而拿地计划则需视各家房企自身销售和融资情况而定。”华泰证券(601688)固收分析师张继强撰文指出。

涌向一二线

投资力度的减少，让各家房企在区域和城市的选择上更为谨慎，比如行业的“优等生”龙湖在2021年下半年，也只聚焦在43个城市。

某华东中型房企一位内部人士向第一财经透露，过去公司关注的有机会城市大概有50个，在资金面尚无明显改善的2022年，“按照我们的体量，目前关注的城市缩减到了30个左右。”

通常情况下，被放弃的城市具有这样的特点：房企可能早年进入了，但是该地区的项目一直卖得不好，量跑不动，价也卖不上去，战略收缩时，便会被放弃。

相反，选择有深厚经济基础、人口财富水平较高、对周边人口有虹吸效应的城市，提升投资占比以确保资金流动性，也就成为必然，2021年房企投资向一二线核心城市集中的趋势也更加明显。

据亿翰智库监测的16家典型房企拿地金额分布来看，一线城市占比由2020年的16.3%提升3个百分点至19.3%，核心二线城市占比由2020年的28.3%提升5.1个百分点至33.4%，其余能级城市的拿地金额占比均有所下降。

其中，在由苏州、杭州、南京及无锡构成的东部区域，房企整体拿地金额同比增速为13.7%，典型房企对杭州、南京的拿地金额同比分别提升36.2%及47.8%；而对武汉、长沙、郑州、合肥等中部城市的投资则有明显减少。

“开发商向一二线城市走，核心原因在于市场下行期，这些城市的购买力还在，人口带来的需求也会形成托底，抗风险能力更强，而三四线市场则可能全部冻结。”双佰投资董事长刘策向第一财经分析。

某TOP30房企人士曾向记者表示，目前公司能保证正常运转的一大原因就在于着力布局华东的一二线城市，卖得不错能保证现金流。

在某全国性房企负责华东区域投资的业内人士向第一财经表示，当行业在整体收缩时，房企追求的就不再是规模或者利润，而是安全，“把钱放在最安全的地方，规避风险，其实全国也挑不出多少城市来。”

“还得是二线城市和强三线，回归核心城市、核心板块，比如苏州、杭州、武汉等城市，而且要选城区型板块，”某百强房企市场人士在谈到关注的城市时如是说，“这样的地方有安全垫、有客户需求在。”

赛道拥挤

2016年~2020年间，大量品牌房企向三四线城市进发。据克而瑞统计数据，2016年~2020年间，碧桂园、恒大、绿地、中海地产、万科新进入的城市中，三四线的占比在九成以上；世茂、融创、保利、华润置地的这一比例在八成以上。

但随着市场的变化，下沉三四五线的大多数房企发现这些市场“肉没了，汤也没多少了”，就集体想要回归一二线。

在一位行业分析师看来，现阶段核心城市拿地的竞争压力不大，关键还是看企业有没有钱来投资。“过去一块地二三十家报名，现在只有两三家能出得起入局的钱了”。

比没有钱参与一二线核心城市的竞争更为残酷的是，各家房企战略“撞车”，使得这些城市的市场可能会更为拥挤。

“从众的战略肯定不会是好战略，”一家房企的相关负责人表示，“行情冷、大家都没钱的时候，能够布局一二线才有战略价值，相当于抄到了底，而大家都有钱的时候，在一二线拿到的又是地王，最终赔本赚吆喝，只是在极端情况下保命系数高一点，但并不意味着企业能发展下去，赚到钱。”

近期正在进行架构调整的某规模房企内部人士就曾向记者表示，收缩投拓条线，暂停拿地，未来企业可能就会变成“小而美”，若要扩大规模就要依靠合作。

合作，也是上述华东房企人士给出的一条出路。“以自有资金拿地的部分，比较希望在一二线城市，资金效率比较高，”她表示，如果钱不够，就合作拿地，或退而求其次，找高能级三线城市，“再或者当地国企拿了地之后，民企来建，这种情况下，一二三线城市的差别就不大了。”

（责任编辑：李显杰 ）