当前，房地产行业正在经历政策层面的全面回暖。

11月23日，国常会罕见提及房地产，指出要适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；此外，会议还提到，要推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款。

月初以来，低迷的房地产行业喜提各种利好，从扩大“第二支箭”到“金融16条”，从银行保函置换预售监管资金政策到央行、证监会等高层领导频频喊话，一切都是为了拖住不断下沉的房地产行业。

在这种背景下，房地产的重要性被重申。央行行长易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。就连一向警惕地产泡沫的银保监会主席郭树清，在面对“房地产危机”论调时，也表现出力挺房地产的态度。

他表示，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

经过半个多月的持续推进，政策效果初显，信贷、债券、股权这“三支箭”正齐齐射向房地产行业，为优质民企和混合所有制房企带来大量流动性。不过，对于出险房企来说，还在苦等更大程度的利好。

然而，在应对风险的主要思路确定为“自救”时，一个可能的情况是，未来的房地产行业将呈现出清、修复、增长并存的局面，不同房企或将由此走向不同的结局。

01

三箭齐发拉动地产融资

肉眼可见一般，资金正在大量流入房地产行业。

11月24日下午，建设银行(601939)邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署协议，包括央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

同日，碧桂园与中国邮政储蓄银行签约，后者将为碧桂园提供不超过500亿元额度。而就在前一天，中国工商银行(601398)表示将与龙湖、碧桂园等房企签署合作协议，提供数百亿意向性授信额度。

银行正在扎堆给房企送钱。据和讯不完全统计，近日，交行宣布将为万科提供1000亿元授信额度，将为美的置业提供200亿元授信额度；中国银行(601988)也给万科1000亿授信；中国农业银行(601288)则与中海、华润、万科、龙湖、金地五家房企签订合作协议式。

这还只是刚开始，11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调，要保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，业内预计后续还将有更多银行出手。

进一步探究可以发现，虽然是为房企提供资金，但有别于以往的直接贷款，这些授信在用途上更加综合，比如，中国银行对万科的1000亿元将用于在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域合作。

除了信贷，被称为“第二支箭”的债券也在发力。11月23日，中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

据和讯了解，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。近日，万科集团向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，同时，金地也递交了150亿元储架式注册发行申请。

这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，后续将有其他混合所有制房企申请发行意向，“第二支箭”支持发债融资将成为民营房企融资的一种常态化方式。

在股权融资方面，11月21日，中国证监会主席易会满表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

中邮证券认为，改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，本次提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。

此外，11月中旬以来，碧桂园、雅居乐、中原建业等房企陆续采取配股的方式进行融资，以碧桂园为例，公司拟以每股2.68港元的价格配售14.63亿股股份，所得净款项约38.718亿港元，用于现有境外债项再融资及一般营运资金。

由于当前地产股处于历史低点，如果后续房地产回暖，此时配股对投资者来说具备较强一定的吸引力。不过，股东的股权将在不同程度上被稀释，截至公告日，杨惠妍持股59.6%，配股后比例进一步下降至56.23%。

02

最糟糕的情况过去了吗？

随着政策逐步落地，业内普遍认为，房企最糟糕的情况可能已经过去了。

从偿债压力来看，房企最艰难的时刻已经过去。据中指院数据，房地产行业2022年到期债务中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%，其中，海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

对风险和市场下行过度担忧，导致金融机构收缩、挤兑地产贷款，造成了信用紧缩，同时面临着债务集中到期。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“金融16条”发布后，全面纠偏金融机构的行为，经营稳健但面临困境的企业，基本上短期内的债务风险可以得到缓释。

11月15日，标普发布研报称，近期地产融资政策频出，将有效缓解民营房企的再融资压力，帮助市场恢复信心。

一方面，这些措施的额度更加充足，能够有效缓解民营房企的再融资压力。标普通过选取了23家典型的民营房企，梳理发现这些企业在2022年11月至2023年12月到期的公开市场融资（含国内人民币债券、海外债券及ABS产品）合计在2200亿元左右，“第二支箭”的整体额度基本可以覆盖。

另一方面，“第二支箭”2500亿元额度的及时和精准投放至关重要。根据标普信评对上述23家企业进行的数据分析，假设按照可动用现金占全部货币资金30%的压力情境，在再融资渠道基本对民营房企关闭的环境下，有大量民营房企无法坚持到2023年底，而新政策的出台有望明显缓解民营房企的流动性压力。

评级机构也开始恢复正向评级。11月24日，惠誉确认了龙湖集团长期发行人违约评级及高级无抵押债务评级“BBB”。瑞银也于近日重新上调龙湖评级至“买入”，并表示：“此前下调龙湖评级，原因是现金流出、降价和土地储备减少，现在将其从中性升级为买入，因为我们认为最糟糕的情况可能已经过去。”

不过，虽然房地产行业的债务压力暂时得到缓解，但行业真正恢复还要看市场表现，尤其购房者对市场能否重拾信心至关重要。

从统计局的10月数据来看，70个大中城市的新房价格环比下降的城市高达58个，二手住房价格指数也连续14个月下跌，市场压力仍居高位。对房企来说，接下来的重头戏在于提高市场表现。

03

漫长的出清过程仍将持续

最糟糕的情况正在过去，但房地产前路依旧充满荆棘。目前，影响购房者信心的核心还在于楼盘交付，然而，这种情况大多出现在债务违约房企身上。

虽然对保交付做了政策加持，比如，“金融16条”中提及，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。但根据经济观察报的报道，由于保交楼项目主体多为出险房企，不符合风控要求，保交付项目很难获得银行配套融资，交付压力大。

“项目融资层面，因为资产价格下跌，很多项目已经没有融资空间了，关键是增量资金。”一位不愿具名的某知名出险房企CFO对和讯表示，银行的态度已经在改变，但关键不在于展期，此前也能展期，政策出台后更好办一些，他们还在努力沟通。

“我们没收到什么通知。”一位出险房企的相关负责人对和讯表示，虽然最近对房企的融资政策很多，但跟他们基本上无关，目前也没听说公司在做融资方面的尝试，可能放宽融资的还是那几家房企。

融资主要流向优质房企，这也符合市场化、法制化处置原则。易纲在本月初公开表示，“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式，要推动资不抵债的机构有序市场化退出，通过股权清零、大额债权打折承担损失。

根据“金融16条”，做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，并鼓励资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，推动加快资产处置。

也就是说，未来出险房企的项目将通过并购的方式化解。本轮地产政策的用意在于“稳”，更多是对行业托底，这样的政策基调在很大程度上或许意味着，不同风险类型的房企将走向不同的发展路径。

“楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。”中邮证券表示，优质民企信用资质有望逐步修复，债券价格开始企稳回升，稳健型民企、积极型国央企 10 月份销售额已经实现单月正增长。言外之意，高负债房企或难以避免出清的命运。

不过，这也很好理解，通过“以时间换空间”的方法实现房地产软着陆，这亦是众望所归。

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（责任编辑：蒲莎莎 ）