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从今年下半年起，尤其近2个月，我终于感受到深圳市场的剧烈变化。

先和大家更新近几天深圳市场的最新消息：

12月26日，南山玖裕茗院共有108批客户登记，单价8.1万/㎡起，共推312套。

12月25日，沙井珑湾上城花园开盘，均价5.3万/㎡，当天销售367套房，去化超7成。

12月24日，宝安西乡的泰福名苑开盘，均价6.41万/㎡，121批客选261套房。

而近期还有一批新房排队等着入市：

安联尚璟府开启登记，1月2日线上公证选房，推出353套，均价5.19万/㎡；

联发天境雅居已经拿到预售证，推524套住宅，均价6.23万/㎡；

还有龙华捂盘王，万福花园也开启了登记。

密集的新房上市，终于不是开盘即售罄的盛况，深圳高房价终于挨批了。

说回深圳新房这一系列的动态，让我不禁感慨：

深圳楼市，终于回到了2年前！

2018年5月，深圳迎来了第一个政府监督公开摇号的项目——海上世界双玺。

这就是火极一时的“5000万蹲”梗的来源。

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但这时的深圳，还只是热门楼盘且有明显倒挂的项目才要摇号。

可到了2019年，一切都变了。

我依稀记得，越来越多的新房开启登记摇号，等到深圳豪宅税取消，社会主义先行示范区出台后，二手房业主坐地叫价，二手房一路涨，说好的价格可以马上反水，1个月能涨1万的现象比比皆是。

别问，别哔哔。

我们是社会主义先行示范区，搞清楚再买房。

那时候的二手房业主，用的是鼻孔看人。

二手房价格的水涨船高，直接把新房限价变成超级大利好，龙岗、光明、宝安本来没有多少倒挂红利差，却因为二手房涨价，人为制造价差，导致关外也开启了浩浩荡荡的打新潮。

至此，深圳市场从个别摇号变成全民摇号打新，整个市场轰轰烈烈。

到了2020年更是夸张，2020年6月宝安中心区的新锦安海纳公馆只推出5套房，但却引起超过300批的认筹，中签率不到1%。

宝安都市茗荟花园公证摇号选房，仅提供69套房，285个认筹。

市场热度一直蔓延，直到715政策出台后，热度才开始有所控制，但供应的稀缺以及几个网红盘的入市，市场情绪依然高涨，这个时候的深圳还沉浸在疯狂情绪中。

去年一整年，我们考察深圳几乎就没看过新房，不是开盘售罄就是根本无房在卖。

每推出一个新房，大家不是认真看户型、朝向、只要盯着价差买就对了！

市场真的非常魔怔。

好在，今年风向突然就变了，从208政策指导价出台，算是真正卡主了深圳房价的命脉。

一招掐喉，绝对性的精准。

有了“二手房指导价”这个紧箍咒，深圳成交量立马挨揍，一路跌破2000套。

没有了成交，房东熬不住，市场已经出现挨着指导价卖房子的房东，市场博弈正式进入深度拉扯的阶段。

这会业主是：别走啊，你开价啊，我们可以再谈谈！

大批量的新房入市，直接冲散了二手房的价格体系，政策终于发威，把深圳房价的定价权，从二手房果断转回新房。

新房首付正常、有倒挂红利、还新，我为什么还买二手？

所以今年下半年开始，深圳亲身示范了怎么挫败炒房客的锐气：

深圳房价只涨不跌？

不，深圳房价可以跌的。

2019年和2020年还去抢光明的那批憨憨，应该真实感受到在深圳买房，房价是真的会跌的。

尤其有一批感人的投资客，还兴冲冲买了二手房，现在应该痛哭流涕了。

去年行情大好，中介在狂欢甩货，一套接一套成交光明的二手房，助力房价从6万一路涨到8万。

到了今年3-4月份，玖龙台和光明大第二手房成交价竟然尝试突破9万。

一个还在发展中的区域，房价就能突破9万。

最终就是高处不胜寒，一批人要周期性站岗了。

现在光明的新房限价也就在4-5万的区间，新房买入是值得长持4-5年等待兑现，但8-9万的光明，就得好好掂量了。

这1-2年靠着情绪去高价接盘沙井、光明二手房的，怕是要在高高的山岗上，孤独而坚定地站一会了。

深圳房价是有锚点的，以前是二手房，现在是新房。

房价能涨到多高，关键看新房和二手房限价差，以及价差之后的市场反应。

我们必须认知一点：

房价纸面上一直涨是没意义的，关键是你得以这个价格卖出去。

市场能接受业主的定价，说明价格还不够高，只要价格涨到市场不买单了，这说明天花板差不多到了。

深圳现在二手房成交为什么下降，是因为业主想按理想价卖，但政策不允许按照价格贷款，如果买家一直不接受，业主才知道定价高了。

还有一点，新房限价代表的是官方的定价，市场价和新房限价差异过大，更不利于二手房卖，二手想出手，就必须缩小与新房的剪刀差！

再换个角度想，你想知道价格是不是虚高，也要以新房为锚点。

沙井新房5-6万，但二手房敢卖8万，光明新房4-5万，但二手也敢卖8万。

当这种价差过大的时候，你不是要想是不是笋，而是要考虑二手是不是坑。

今年深圳，不是价值与价格的博弈，更多是买家和卖家的心理博弈。

你要回归底层逻辑，深圳就没有跌的可能。

人口每年3-40万流入，怎么跌？

土地供应稀缺，怎么跌？

一大批活跃的民营企业，怎么跌？

那为什么今年回调，重点是精明的调控给市场泼了一盆冷水，直接把情绪浇灭了。

楼市短期的波动，都是靠情绪主导的。

利好一来，市场有信心了，一窝蜂去买房，开发商和自媒体再这么一渲染，那就是非常火热，不买就迟了。

现在是什么情况？

市场上都是看空，成交量都跌那么惨了，加上首付抬高5-6层了，要买也买不起了。

只能等新房，或者再等等。

所以买家和卖家就开始进入讨价还价的阶段。

刚需可以等，但卖一买一的改善等不了，被高额的贷款压得喘不上气的投资客更等不了。

只要有人撑不住了，开始接受指导价卖房了，或者开始有3-50万的议价空间了，这就是房价松动的第一道口子。

如果有降价成交的，媒体和中介又是一阵渲染，动摇卖家的信心，这是房价松动的第二道口子。

第三道口子，就是等大批新房供应上市，以更低的价格冲散二手房的定价。

而这个口子，就在明年。

今年年底入市的一批新房，去化结果已经非常明确，多数新房已经启动联动，这说明市场情绪开始转冷。

其次，今年集中土拍的30多宗地块，最快明年到后年上半年入市，到时候又是一波强势新房供应。

今年剩余货量叠加明年新入市供应，直接把深圳楼市按回一个健康的状态。

价格回到2年前，情绪回到2年前。

说句掏心窝子的话：

深圳真的可以上车了，越往后这么难得的情况不知道会不会还有，我也不建议大家去赌。

输的成本比赢的成本高太多，完全没必要。

对于普通人来说，能跌回2年前的市场价格，非常难得，我们也不要盲目听信别人说的等底部等底部，谁能准确告诉你底部在哪里。

只要你不是站在高位上买，就已经是相对的好时机了。

明年，准备好资金、准备好名额、准备好积分，好好淘一波新房吧！

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（责任编辑：张泓杨 ）