观点网 融资尚未放松、叠加疫情等各种因素，当下房企感受到的是“不能承受的资产之重”。

对于尚在生存线挣扎的企业，直接出让地块或者其他未开发项目并不少见。生存是首要，回笼现金是关键。

尚有余力的企业，将重担分给合作伙伴或者关联方，通过“变轻”使自身走得更稳更快。

远洋是其中的一个，50.2亿元出售丽泽写字楼，近期亦将颐堤港项目资产重担转给险资大股东中国人寿(601628)。

以项目股权置回现金，同时保留项目开发、运营和管理权，可以进行更有余力、更低财务风险的运转。

远洋落袋为安

远洋选择要财务面的安全。

据悉，远洋以50.15亿元的交易对价，将位于北京市丰台区丽泽商务区的“远洋锐中心”项目出售给中国平安(601318)人寿保险股份有限公司。

据工商信息显示，持有项目的公司为深圳平轩投资管理有限公司，原为平安人寿与远洋系公司分别持股66.5%、34.5%。相关信息指，34.5%股份对价为34.18亿元，交易还包括15.97亿元的债权收购。工商变更已于5月9日完成，平安人寿目前已全资持股项目公司。

远洋锐中心再加上平安金融中心A座、B座，这个项目的组合地块曾是北京2015年4月底价出让的一宗地。

彼时，丰台区该宗商业金融地块（丽泽路E-01、E-05、E-06），仅有深圳平轩一家报价，无竞争悬念的以50.4亿元摘得。该宗地建设用地3.6万方，建筑控制规模不超过33.6万方。

远洋地产官微2016年6月初的消息指：“由远洋地产与平安不动产合作开发的北京丽泽商务区项目中的平安金融中心正式奠基开工。”

在那前后，远洋系高管陆续进驻项目公司。

项目定位于满足北京新兴金融功能的高端商用办公产品，总建筑面积预计将超过33万方，将形成以办公为主、兼顾零售、餐饮、娱乐、购物、休闲、服务等于一体的综合体。

2016年中报里，远洋持有该项目权益17.25%，应占楼面面积7.6万方。若是按照项目权益来计算投入，远洋在地块使用权上投入约8.7亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

项目自2017年起开发约4年，2021年5月“远洋锐中心”入市。据2021年中报显示，由于刚入市，叠加疫情等影响，彼时远洋锐中心的出租率仅为34%。

但在北京过去《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》中，有提到把丰台丽泽金融商务区建成“第二金融街(000402)”。

目前多家国际金融、互联网巨头有向此处迁移，位于此处的项目更有想象力，资产价值也随之提升。加上债权的50.15亿元收购，已经比过去溢价不少，远洋算是回笼了一笔大额现金。

数据来源：企业财报、观点指数整理

除了出售资产回笼现金，就在4月底，远洋“卸下”位于酒仙桥的颐堤港一期项目，大幅“变轻”。

据了解，远洋在4月就陆续成立两家新公司，并公示颐堤港一期的认购期权失效，为“卸下”项目做准备。

先前，太古和远洋各自持有颐堤港项目公司北京麟联置业50%股权，而后远洋设立北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙），并引入两家股东——国寿置业投资管理和国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业。

通过与航颐管理咨询新设北京港颐企业管理咨询有限公司持有麟联置业，远洋仅象征性持有港颐管理咨询0.1%股权。如此，远洋便将“资金重担”交给大股东中国人寿，置换回现金，自身保留运营、管理权。

资料来源：天眼查、观点指数整理

分析人士表示，远洋在推动不动产轻资产化，2021年10月还联合数家国际投资人成立14亿美元核心写字楼基金，迄今为止，通过轻资产化回笼资金逾百亿元。同时，远洋也可实现优化资产配置和资金投入的目的。

据悉，远洋在京仍然有较多的优质商办资产。

比如观点指数监测北上广深在内的12个重点商办样本项目，发布的《2022五月商办市场与发展》报告中，位于西城区的远洋大厦租金最高，为22.5元每平方米每天，远高于平均租金为11.84元/平方米/天，且出租率为97.3%。

大宗交易频现

观点指数研究院“2022五月商办市场与发展”报告中，关键词是“大宗交易频繁”。

另据CBRE数据显示，北京大宗交易2020全年总成交额为638亿元，彼时有报道称仅次于2019年，达历史成交额第二高水平。而CBRE和高力国际的统计数据，2021年全年北京总计大宗交易有40宗，总交易金额656.06亿，有增无减。

近两月更甚：4月初苏宁置业旗下北京苏宁生活广场以报价的七折成交，项目对外报价约35亿元，最终成交价约24.5亿元，买方为新加坡房地产集团凯德。

金融街亦公告一起大宗关联交易，称已签署《股权及资产转让协议》，将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给控股股东金融街集团，交易成交价格约为10.80亿元。

专注投资京沪核心地段存量物业的锦和资管，近期收购北京东城区东二环核心区位酒店，将打造集零售商业、创意办公、服务式公寓一体的项目。

加上近期合景泰富集团寻求整体出售写字楼等消息，显示出对于部分企业来说，资产似乎成了“不可承受之重”。

通过出售项目套现降负债，努力撑过最后一段“寒冷”；一部分感受到压力的企业通过合作方分担股权、或者将资金重担给关联方或者财务投资角色的股东，置换现金“变轻”。

东方证券对房地产行业2022年上半年的研究表示，存量竞争叠加疫情影响，进一步凸显优秀商管能力的稀缺性，“轻资产”模式能够有效避免资产价格波动的影响，实现更快速扩张。

商管业务单项目收入具备成长性，有明显抗周期性，风险相对重资产持有更为可控。

（责任编辑：崔晨 HX015）