自去年国务院明确加快发展保障性租赁住房以来已有一年时间，各地在年后也纷纷落实“十四五”期间保租房的供应目标，全面加速落实项目建设。“非改租”也成为了保租房建设发展的重要一环。尽管多城相继发布“非改租”相关鼓励政策，但落实依旧存在难点，整体推进速度一般。

当下，一种新兴业态组合产品悄然诞生，或将改善“非改租”现有困局，助力实现供应的快速提升。

#01.

保障性租赁住房建设全面提速，

“非改租”成多元供给核心

1、各地加速落实保租房建设，明确供应目标

2021年8月，住建部明确表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步的完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。随后，各地开始纷纷落实保租房建设任务，明确供应目标。“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），北上广深杭等重点一二线城市，提高了新增保障性租赁住房的占比，都将保租房的建设作为“十四五”的工作重点之一。

表：一二线热点城市“十四五”时期

新增保障性租赁住房供应目标（万套/间）

数据来源：公开资料整理

2、多元化供应、多渠道保障，保租房将迎来爆发式增长

不管是国家还是城市层面，“十四五”期间都将以发展保障性租赁住房为重点，这其中，多主体、多元供给，则是完成这一重点工作的核心所在。目前的保障性租赁住房多元供应主要分为涉租用地建设租赁住房、产业园区配套面积建设宿舍型保租房两种新建类以及非改租、现有住房纳入保租房系统和保障性住房体系中未售、空置部分的转换，这五种方式。多元渠道都在一定程度上增加了保障性租赁住房的供应。根据相关数据统计，2021年，40城共筹集保租房94.2万套，平均建设完成度达22%，未来保租房必将迎来爆发式增长。

表：部分城市2021年保租房建设完成情况

数据来源：公开资料整理

3、 “非改租”政策频发，落实存在难点，推动进程一般

“非改租”作为保租房供应的重要方式，也作为盘活存量闲置资产的有效方式之一，成为各地建设保租房的首选。为了调动多主体参与保障性租赁住房建设的积极性，一系列支持政策相继落地。多地发布的保障性租赁住房实施意见或征求意见稿中允许将商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

表：一线城市“非改租”相关政策

资料来源：公开资料整理

在我们的概念里，与租赁用地建设的保租房相比，“非改租”的建设周期更短，相对来说，能够快速盘活存量资产减轻库存压力，同时还能够快速扩大供应，满足当下青年人、新市民的租房需求，但实际来看，存量改造还是存在一定的难度。

由于目前的存量资产业态各异，加上租赁住房有一定的建设以及消防安全标准，所以改造难度较大且改造的成本也较高，企业需要有较大的现金流才能支撑建设。与此同时，目前市面上绝大多数的存量资产多为国有企业的闲置资产，即使企业具备改造的能力，但对于项目后期的运营依旧缺乏相关经验。

从客户需求而言，真正的“非改租”项目应该从有效供应的角度出发。目前来看，各城市商业、产业聚集区和交通枢纽等租赁需求较为旺盛的区域供求失衡现象严重，反观部分城市偏远板块又出现供过于求，项目空置率高，出租难的情况。此外，部分城市发布的“非改租”相关政策都有一个共性，项目都要求优先选址在交通便捷、生产生活便利的区域。因此，对于存量资产的改造，物业本身的区位也非常重要，优质的“非改租”项目不仅能够有效地增加租赁房源供给，还能在供应结构上起到正向调节作用，这类“非改租”项目是可遇而不可求的。

根据克而瑞租售监测的数据显示，目前通过“非改租”项目申报的保租房项目相对占比较小，22城中，已认定保租房的近300个项目中，只有17%的项目是通过“非改租”认定的保租房，这部分是三种渠道中占比最少的，可见存量改造确实存在一定的困境。

表：已认定的保租房类型分类占比

数据来源：公开资料整理

数据说明：涉租用地建设租赁住房、产业园区配套面积建设宿舍型保租房归为新建；现有住房纳入保租房系统和保障性住房体系中未售、控制部分的转换归为纳管

#02.

酒店改造，更有效地盘活资产价值，激发行业经济活力

1、疫情影响下，酒店和长租公寓市场差异显著

今年春节以来，受疫情多点反弹的影响，部分城市更是宣布封城管控，全面静止的城市为酒店行业带来不小的冲击。另一方面，整体的宏观经济处于下行趋势，居民旅游的消费意愿开始下降，这将为酒店经营带来中长期的负面影响。

反观长租领域，在疫情反复冲击下，相较于酒店行业，整体影响有限，得益于稳定的出租率和现金流，长租公寓行业在疫情期间经营良好，部分项目更是保持满租状态。同样处于租赁行业，但两者的市场差异尤为显著。虽然疫情对酒店业冲击严重，但并不代表没有转机和商机。大多数的酒店相较于其他业态的存量物业已经具备了城市核心资产的优势，改造成长租产品更容易实现有效供应。

酒店系租赁运营商代表之一的城家，看到了市场潜力，主动出击，抓住当下的市场机遇，对酒店资产进行部分改造，引入长租业态，通过长短租结合，在近一个月内，已经完成了与包括连锁品牌在内的13家酒店投资人签约，“酒店+公寓”的旅居联营店中店创新产品正逐渐成为风潮。

2、 “非改租”为酒店+公寓产品提供一定的政策支持

在响应政府号召，积极发展租赁住房的当下，伴随着各地发布“非改租”相关政策后，增加租赁供应的重点逐渐发生变化，由新增租赁用地转向与存量改造并重，因此，通过存量改造的租赁住房也成为了租赁市场重要的供应主体之一。然而由于在实践的过程中遇到了诸多难点，因此运营商们也在亟待寻找“非改租”的新解决路径。

当下，“酒店+公寓”的新兴业态组合产品开始出现，这类产品满足了政策要求，解决了有效选址的同时，也规避了其他物业改造租赁住房的限制问题，在一定程度上有助于改善“非改租”现有的困局，为多元化供应提供新方式。此外，这类创新产品也算是“非改租”的一种方式，在目前各地鼓励“非改租”的当下，存量资产将被积极盘活，有效降低空置现象，在加大租赁供应的同时提高资产价值，这同时也在更好地贯彻和落实各地“非改租”的相关利好政策，更快更便捷地加大了住房租赁市场的供应。

长租公寓的市场发展整体较为稳健，且存在较大的需求空间，与酒店业态的结合更是为多元供应提供了新渠道。城家正是关注到了这样的市场变化，积极调动企业内部酒店资源，多渠道响应实践房源增供。通过这类新兴的旅居模式转化，为租赁住房供应出力。同时城家在“酒店+公寓”联营合作中率先创新的店中店模式，专注解决部分酒店由于选址、定位等问题，导致长期存在空置房的问题。从存量资产痛点出发，用一种模式连接两个行业，同时激发两个市场的活力。

3、酒店+公寓权衡两者产品及服务，有助于收益的提升

目前，多数的酒店都有较高的配套和品质的服务，也提高了人房比，人力成本也随之上升。与此同时，多数的酒店户型较为单一，无明显风格差异。而长租公寓运营商擅长小户型打造，对整体的空间利用率有着丰富经验，管家与运营团队运作较为高效。此外，公寓更强调居住与生活，酒店则是短暂的住宿，在生活场景、居住氛围上仍有不足。两者相互结合，能够在产品和服务上取得一定的平衡，长租公寓的租客可以享受酒店级别的配套和部分服务，一定程度上提升了居住体验，对于运营商而言拓宽了租赁业务的发展。而对于酒店而言，长租公寓的引入也将减少部分空间成本，同时降低人力成本，更好地帮助资产方降本增效。

此外，在酒店资产中引入长租业态，通过长短租比例的灵活变化将更好地保持项目稳定的出租率。酒店多为日租，尽管日均单价有优势，但整体的现金流受市场波动影响较大，因此，长短租的相互结合，也能进一步提升收益稳定性，避免酒店单一业态投资收益的不稳定。

4、城家响应保租房政策，实现“酒店+公寓”的创新产品落地

面对酒店和长租市场的变化，城家看到了市场潜力，开始尝试了“酒店+公寓”的业态组合延伸，将需求旺盛的长租与短租相结合，降低客房空置率，提升收益稳定性。“酒店+公寓”旅居联营店中店模式以“准入房量门槛低、改造轻工期快、合作灵活“为特色，业主仅需将物业有限改造，进行轻简配置，例如需二次装修的酒店和公寓，单间房改造较低，专注为酒店部分的闲置房间提供长租业务转型，实现长短租结合经营。

城家自主研发的国内首个长短租收益调节系统——CAS居住全场景管理系统，覆盖长租、短租、长短租三种住宿需求管理和服务，兼顾“酒店+公寓”组合经营方式，实现居住全场景精细化运营。面对不同的经营环境，城家长短租结合收益调节系统可通过大数据提供一房一价的智能解决方案。例如，某知名连锁酒店转型“酒店+公寓”旅居联营，单房改造成本仅3380元，改造后月GOP值提升2.8倍，有效地将出租率和GOP组合价值最大化。

图：某知名连锁酒店改造前后经营状态对比

（合作房源70间，总房源130间）

资料来源：城家官微，克而瑞租售整理

#03.

小 结

当前，国家正在加快落实保租房的建设，而推进“非改租”项目的落地也是其中重要的一环，企业的存量资产价值有待进一步发掘。类似城家这样的企业，通过灵活的业态和模式组合，将“酒店+公寓”的旅居联营店中店模式加速落地，在利好酒店和长租行业的同时，实现两个行业共赢，创造更加稳定的收益，进一步赋能资产价值的提升，有效助力各地多元化租赁住房供应的步伐。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）