当前，资本市场非常低迷，万物云选择在此时上市，无疑做了非常多的权衡。

9月19日，万科旗下物业公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）正式发布全球发售公告，这也意味着头部物业公司的资本化运作趋于完整。

万物云上市是今年资本市场最吸睛的事件之一，一是因为其规模巨大，万物云2021年实现收入237.04亿元。根据弗若斯特沙利文的资料，万物云在中国基础住宅物业管理服务市场中排名第一，获得5.32%的市场份额。

另一方面，假设超额配股权未获行使且假设发售价为每股股份49.9港元，万物云将收到的全球发售所得款项净额约为57亿港元。在今年港股行情比较低落的情况下，万物云的募资额位居前列。

据和讯观察，2022年前八月，港交所主板募资100亿港元以上的企业只有2家，且均为二次上市公司，分别是天齐锂业(002466)和中国中免，若从首次公开发行的角度看，万物云将成为年初至今港股市场规模最大的新上市企业。

然而，惨淡的资本市场叠加物业股估值高峰过后的持续回拨，给外界留下诸多猜想，比如，万物云选择此时上市，究竟是错失良机的苦果，还是精心布局的结果？

上市时机引争议

万物云的业务分为三类，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和AIoT及BPaaS解决方案服务。从行业地位来看，万物云在多个指标上都居于行业首位。

从住宅角度看，根据弗若斯特沙利文的资料，2021年中国基础住宅物业管理服务市场的总收入达2136亿元，按收入计，万物云在中国基础住宅物业管理服务市场中排名第一，获得5.32%的市场份额。

此外，虽然商企和城市空间综合服务市场竞争激烈且分散，但按2021年的收入计，万物云以0.21%的市场份额排名第一。

在市场地位如此显著的背景下，万物云的上市情况备受关注。根据招股书，万物云拟全球发售1.167亿股（视乎超额配股权行使与否而定），每股发售价为47.1港元至52.7港元，此次IPO募集资金为55.0亿港元至61.5亿港元。

大部分业内人士认为，万物云的募资情况在预料之内，虽然从资本市场和估值情况，万物云并非处在最佳时机，但从行业发展逻辑和企业自身的战略来讲，这也符合公司的长远发展战略。

“这是最差的时机，也是最好的时机。”汇生国际融资总裁黄立冲认为，当前，港股处于历史低位，市场气氛不好，加之美元正处于加息通道，整体来说，万物云资产主要在国内，面临缩水，此外，汇兑损失也不容小觑。

至于最好的时机，黄立冲认为，万物云一定程度上具备国企身份，可以从政府手里拿到物业资源，而且，未来港股很多物业公司都可能面临较大压力，万物云可以拓展地盘。“虽然当前估值相对低一些，但它可以用低估值去购买其他估值更低的物业企业。”

睿观研究院院长郝炬对和讯表示，从募资角度来讲，万物云此时上市不是最好的时机，2020年左右是物业公司上市的好时机，彼时市盈率较高，不过，客观来讲，虽然跟高点相比，万物云的市盈率相对低了一些，但也还算不错。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，虽然万物云在市况较差的情况下上市，貌似有些不划算，但在看不到行业转暖的情况下，万物云上市至少有助于改善万物云的资金基本面，并提升万科的流动性，总体上还是利大于弊的。

柏文喜进一步表示，万物云上市有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心，并加强市场对物业板块的关注。

强大的资本朋友圈

种种迹象表明，对上市时机的选择，万科经过了非常慎重的思考。但在资本市场经历了物业股估值巨大波动的背景下，这也意味着，万物云付出了一定的机会成本。

根据中信建投(601066)发布的数据，万物云全球发售完成后对应市值549.7亿港元至615.1亿港元，假设万物云2022年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022年PE估值为22.4倍至25.1倍。

根据嘉和家业物业服务研究院的数据显示，截至9月21日，物业板块市值最高的企业是华润万象生活，市值达744亿元，市盈率为31.76；其次是碧桂园服务，市值474亿元，市盈率8.77；接下来是中海物业和保利物业，市值在250亿元左右，市盈率分别为23.4和21.1。

相较而言，万物云的市值在行业第二，仅次于华润万象生活。中信建投地产分析师竺劲认为，这彰显市场对公司业务发展能力的高度认可。郝炬认为，现在市场平均市盈率在20倍上下，万物云有溢价，募资规模不算小。

不错的市盈率背后，万科强大的资本朋友圈发挥了重要作用。从基石投资者名单来看，万物云吸引了中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、淡马锡、Athos资本、HHLR基金及YHG投资、润晖投资等机构投资者，基石投资金额约为2.8亿美元，约占发行股本的3.58%。

对此，万物云董事长兼总经理朱保全在社交媒体上这样写道：“差市场结交真朋友。”满意之情溢于言表。

一般来讲，基石投资者的引进是对公司基本面和发展前景的肯定。柏文喜认为，万科引入基石投资者，除了有助于提振市场信心来协助于发行任务的完成之外，还对于万物云的股价将同样将起到提振和托底的作用。

至于万物云上市后会对物业板块带来什么影响，柏文喜认为，股价表现和未来走势更好的优质企业及股价低迷、较差的企业会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃。“物业股的估值是应该会随着万物云的上市而分化愈加明显。”

继万物云正式登陆港交所之后，龙头企业中仅有金地物业和龙湖智创生活尚未上市，后者正在推进上市进程，由此，中国物业行业的资本化基本完成。

柏文喜表示，在相对理性的行情下，接下来物业股在资本市场上，一方面会加快板块内的分化，另一方面也会加快物业板块内的行业整合，行业集中度也会加快上升。

万物云需要高估值吗？

所有企业都渴望高估值，这看似是一个无需赘述的话题，然而，对于当下的物业行业而言，却并非所以。

可以说，这个问题在一定程度上揭示了行业发展逻辑的调整。此前，上市物业企业融资的最主要用途就是收并购，诸如碧桂园服务、华润万象生活、永升生活服务、合景悠活等均披露资金主要用于收并购事宜，这是因为行业本身的规模增长依赖于横向收并购。

对万物云来说，也许不存在这个问题。郝炬表示，万物云在上市之前已经通过收购解决了规模问题，尤其通过对戴德梁行的收购，规模大幅提升。而且从行业发展阶段讲，下一阶段的收购整合会更客观更冷静。

根据招股书披露的未经审计数据，截至2022年6月30日，万物云社区空间居住消费服务方面，合约建筑面积约9.3亿平方米，在管建筑面积约7亿平方米；商企和城市空间服务方面，总合约建筑面积约1.6亿平方米，在管建筑面积约1.4亿万平方米。

郝炬进一步表示，收购整合之后，能否通过被收购物业公司提升整体的盈利收益和业绩，对于任何一家物业公司来讲都是一个挑战。从这个角度而言，如果不是为了横向规模收购，融资太多可能也没有意义，反而摊薄了股东的收益。

不仅不追求高估值，作为一家公认资本运作能力非常强的公司，万物云似乎有意避开物业估值高峰。万科董事会主席郁亮此前多次强调对高估值的警惕和恐惧，更直言怕资本市场把公司引导坏了。在8月业绩会上表示，他表示，分拆万物云上市是希望通过上市获得更大的发展空间。

相对来说，万物云的短期估值，并不是万科最在意的，郁亮在乎的是，通过资本市场能够获得怎么样的力量，然后再支持它的进一步发展。

目前来看，万物云把募集资金主要用在新业务的尝试方面。根据招股书，万物云将收到的全球发售所得款项净额约为57亿港元，其中，约35%将用于新业务的尝试，也就是“聚焦浓度战略”和“万物云街道”模式。

根据招股书，万物云在2018年提出“城市管家”的概念，万物云街道通过战略性选择街道，将在管物业和设施同社区、商企和城市空间联系起来，以实现协同运营。据和讯了解，公司员工可在20至30分钟内往返于在管物业之间。

此外，万物云将约25%投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，仅约20%将用于通过收购或投资增值服务提供商及行业上下游供应链的服务提供商以孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及培养人才，约10%用于营运资金及一般公司用途。

科技是万物云的重要标签，也是其新业务得以高效运转的基础。据万物云首席科学家丁险峰月前采访时透露，万物云自2015年开始就在数字化方面不断加大投入，每年的投入以亿元为单位，而且也有一个相对庞大的研发队伍。

嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰认为，万物云的AIoT及BPaaS平台在一众物业企业中比较有竞争力，通过智慧化平台向行业输出业务是一个故事点。

（责任编辑：常丹丹 HO016）