2021年三季度以来，房地产市场发生剧烈变化，房企销售端和资金端压力加大，部分房企财务风险爆发。近期，房地产信贷偏紧的政策正在矫正，市场合理资金需求正得到满足。在此背景下，中指研究院以97家A股上市房企为样本，对其前三季度经营情况进行剖析，洞悉最新的行业变化。（点击获取更多企业研究服务）

销售业绩：销售表现分化显著，销售目标完成率75.2%

重点监测房企销售业绩表现分化显著，2021年1-10月，在研究院重点监测的A股上市房企中，六成房企销售额较上年同比增长，其中增速较高的是滨江集团(002244,股吧)、北辰实业(601588,股吧)同比增长率高达33.6%、33.8%。

表：2021年1-10月部分A股上市房企销售情况

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数据来源：中指数据CREIS（点击试用），公开资料整理

前10月房企销售目标完成率均值75.2%。从A股已经公布销售目标的企业来看，仅有滨江集团销售目标完成率超过90%，完成全年销售目标有望，大部分企业完成全年销售目标难度很大。

表：2021年1-10月部分A股上市房企销售目标完成情况

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盈利水平：营收增速继续下滑，净利润降幅扩大

从经营业绩来看，2021年前三季度，沪深上市房企营业收入均值为196.3亿元，同比增长23.4%，增速较去年同期大幅增加16.1个百分点，两年平均增长率为15.1%，营收增速继续下滑。今年增速较高，主要原因在于去年同期基数较低，去年上半年受疫情冲击，项目施工受影响。

图：沪深上市房地产公司2017-2021年前三季度营业收入均值及增长率

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2021年前三季度，沪深上市房地产公司净利润均值为12.5亿元，较去年同期下降23.6%，降幅进一步扩大。前两年地价过热而房价调控抑制增长导致净利润空间越来越小，叠加市场行情欠佳促使房企降价促销，进一步压低利润空间。

图：沪深上市房地产公司2017-2021年前三季度净利润均值及增长率

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1-9月，在净利润增速继续维持负增长的影响下，沪深上市房地产公司净利润率均值较去年同期下降2.9个百分点至6.7%。

图：沪深上市房地产公司2017-2021年前三季度净利润率均值

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负债情况：企业降杠杆取得明显成效，短期偿债能力增强

2021年三季度，沪深上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为65.8%，较去年同期下降0.4个百分点，净负债率均值为93.4%，较去年同期下降6.1个百分点。在金融监管趋严、“三道红线”的政策引导下，房企降杠杆取得明显成效，杠杆率连续下降。

图：沪深上市房地产公司2017-2021年三季度末资产负债率均值

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前三季度沪深上市房企减少投资的同时积极去库存，带动存货明显减少，剔除存货的速动比率上升0.04至0.71。同时，现金短债比为1.92，较去年同期提高了0.2，积极降负债促使企业短期有息债务减少而短期偿债能力增强。

图：沪深上市房地产公司2017-2021年三季度末速动比率、现金短债比均值

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市值表现：地产板块估值低位运行，沪深上市房企市值降幅扩大

2021年三季度，地产板块走势偏弱，上市房企市值继续下探，受调控政策逐渐显效，融资环境趋紧、市场成交不旺、房企暴雷事件频发影响，房地产板块仍在底部区间运行，显著弱于大盘整体走势。沪深上市房地产公司三季度末市值均值为169.5亿元，同比下降16.4%；大陆在港上市房地产公司三季度末市值均值为184.6亿元，同比下降32.5%。与上半年末相比，上市房企市值的同比降幅进一步扩大。

图：2019年至2021年三季度末房地产上市公司市值及增长率

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总结

总的来看，沪深上市房企销售目标难以完成，盈利能力继续下降。但是，企业负债水平有所下降，企业降杠杆取得明显成效。此外，地产板块估值低位运行，沪深上市房企市值降幅扩大。

四季度，融资监管政策边际改善预期有望落地，但房地产调控政策不会全面放松。在这种背景下，房地产上市公司仍应加大销售回款力度，抓紧融资窗口期拓展多元融资渠道，管控投资和现金流风险，提高企业资金安全边际。

（责任编辑：徐帅 ）