观点网 近半年来，由于疫情散发、经济下行等多重因素影响，居民购买力和信心受到一定冲击，销售市场下滑，但随着政策加速释放，似在缓慢回暖之中看到曙光。

境内二级市场债券近期因情绪恶化致使暴跌，即便是龙湖集团都因市场传言和消息面的影响出现股债波动，可见行业信心的脆弱。

8月16日，A股地产股及港股地产股、物业股出现集体爆发，多只股价上涨幅度超过10%；其中，龙湖盘中一度拉升18%，碧桂园股价亦上涨达9.05%。

这是在低迷氛围并不多见的情况。

资本市场消息人士指出，监管机构与部分房企召开闭门会议，计划推出新措施缓解房企流动性压力。

今年5月，已有消息陆续称碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城等五家企业被选定为“示范企业”，将启用信用保护工具陆续发债，实际上在融资面上仍旧动作不多。而三个月后，示范企业名单或将扩容。

监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为指定房企提供流动性支持，由国有增信机构中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展效力更强的“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

民营房企融资发债若是成功，无疑是对房地产行业极大的信心鼓励。

消息发布两日过后，仍是一片暖意。

8月18日早间，地产债多数上涨，“21碧地03”涨超47%，“22金地MTN001”涨超13%，“15远洋05”和“20世茂G4”涨超10%，“20碧地02”涨超8%，“G17龙湖2”、“18远洋01”涨超4%，其他的地产公司的也出现不同程度上涨。

伴随着统计局7月数据发布，有研究机构认为，弱修复环境利好融资强、聚焦强的房企。房企融资渠道通畅或者聚焦基本面扎实的房企，穿越周期胜算更大且存活下来后受益于供给侧优化的利好更多。

不可质疑的是，综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，深耕优质区域公司短期拿地能力与销售弹性较强。

回暖曙光

受疫情反复、市场低迷影响，销售、拿地增速有修复，但投资下行压力持续显现。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积下降23.1%，降幅比上半年略有扩大，但低于1-5月份降幅；全国商品房销售额下降28.8%，比1-6月份收窄0.1个百分点，连续两个月降幅收窄。

从商品住宅分线销售数据来看，2022年1-7月一线城市销售面积和销售金额同比均下降且降速收窄；二线城市销售面积和销售金额同比均下降且降速收窄。

海通证券认为，2022年1-7月房地产开发投资同比增速下行，而商品房销售额同比增速小幅回升，目前行业正处于逐步寻底过程中。

从销售基本面看，市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会愈加突出。

以碧桂园为例，继5月、6月连续两个月录得环比增长，淡季7月销售额为301.1亿元。

根据观点指数发布的“2022年1-7月房地产企业销售表现”研究显示，碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售2152.1亿元、1629亿元以及1607.4亿元，继续保持规模优势。

研究机构指出，从7月同环比数据来看，降幅下探幅度已经趋于平缓，有筑底企稳的迹象。

尚未筑底下，市场销售下滑使得房企销售端资金流入改善情况还未转好，而在融资端，金融机构对大部分民营房企的融资支持力度依旧不足，行业整体仍然面临较大的资金压力。

因此，今年上半年境外资本市场几乎停滞情况下，碧桂园仍成功发行可转债折合33.68亿元、配售新股筹资折合24.1亿元，就显得尤为重要；同时，该公司还在积极地回笼资金，上半年权益回款现金回款约为1703 亿元，权益回款率达到92%。

另外，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，MLF和公开市场逆回购的中标利率均下降10个基点。

有分析认为，8月政策性降息落地，表明当前货币政策以稳增长为主要取向，意味着当前处于偏于充裕状态的市场流动性还将延续一段时间；而传导作用下未来LPR有望下降。

土拍市场方面，观点指数“2022七月房地产企业新增土地储备报告”研究显示，一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增加9.8%，同比减少28.2%；成交总价环比增加43.4%，同比减少45.4%；成交楼面均价环比增长30.6%，同比下降23.9%。

土地成交规划建筑面积和土地成交价款的同比数据依然较大的降幅，但1-7月累计同比降幅和1-6月基本持平且降幅有收窄现象，单月数据亦是如此。

其中，中海地产、招商蛇口(001979)和保利发展新增全口径土地储备分别为438.2万、429.3万以及411.8万平方米，处于领先地位。

惠誉也认为，碧桂园土地储备足够多元化，以致能够把握房地产市场未来回暖的机会；对任一具体区域性市场的依赖度低于同业，受市场变动(如社交限制防疫政策)的影响较小。

多家研究机构认为，尽管房企土地购置有所改善，但资金紧张共同导致了行业新开工的持续下行。随着保交楼政策的陆续落地，行业停工现象或将有所缓解。

业内人士判断，房地产市场未来即便是出现萎缩，也将维持在每年10万亿元规模之上。

今年以来，为促进刚性和改善性需求释放，地方发布楼市扶持政策的频率明显加快；截至7月末，全国房地产调控超过580次，同比增长近70%。而在7月28日，中共中央政治局召开会议，强调要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

可以相信，随着中国经济逐渐企稳向好，宏观政策利好释放，房地产市场会逐渐有所恢复好转，稳健型优质房企将迎来新的发展机会。

穿越风雨

郁亮此前谈到，房地产行业已进入“黑铁时代”，进入缩表出清阶段；回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。

从上市房企已公布的2022年中期业绩预告，可见一斑。

据不完全统计，截至目前已有超50家房企发布上半年业绩预亏公告，包括首开股份(600376)、上海建工(600170)、华侨城A、北辰实业(601588)等国有和民营房企，其中建业地产归母净利润预亏50-60亿元，同比下降785%-923%。

房企利润率降至历史较低水平，今年上半年情况仍在恶化，头部房企也是出现了盈利下降。其中，招商蛇口预计2022年上半年归属于上市公司股东的净利润15-21亿元，同比下降50.60%-64.71%；绿地控股(600606)净利润42.02亿元，同比下降48.97%。

对比截至2021年6月30日半年度核心净利润约152亿元和股东应占净利润约150亿元，碧桂园预期上半年度核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。

对部分企业归结净利润下滑的原因进行总结，主要有：受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；宏观市场表现疲弱，投资物业公允价值增值减少，同时，出于谨慎性原则对物业项目计提的减值增加。

以碧桂园为例，导致利润下滑的影响因素多为非现金性质，如若当期收入能够覆盖所有支出，现金流就有保证，就不会出现经营安全问题。

惠誉认为，碧桂园流动性充裕，原因在于仍能从各种融资渠道获得一定程度的融资。碧桂园近期将到期的债券，可由资本市场发行以及资产负债表现金加以覆盖。

而且，碧桂园已无境外到期美元债，境内则有两笔债达到可回售状态，合计40 亿元；除此以外，下半年没有到期直接融资。

碧桂园总裁莫斌在盈利预警发布后的午间进行了一个小型的投资者会，其中提到，把重心放在保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损；主要通过销售回款、可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。

他续指，现金流方面，碧桂园已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试；中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

可以窥见，企业可以通过精细化的管控使得现金流保持平稳，并没有因为利润下降受到影响；再通过经营性现金流偿还高成本短周期的融资，进一步优化负债结构。

第二，利率波动造成了汇兑损失，也致使利润表承压，所以行业整体会有一个较大跌幅。

与此同时，2018、2019年房企拿下的高价地块已进入结转期，为实现项目去化多为低价入市，从而导致毛利率下滑。

行业风险出清的过程仍没有结束，进一步挤压利润空间，对毛利构成了较大压力，毛利率下跌已是整个行业的共同趋势。

毛利率虽下降，但依旧可以通过压缩成本、节约费用的方式来减缓净利润受到的冲击；另外，也可以开拓新的赛道，其中代建显出了“抗周期”特点，轻资产下的代建行业利润率和现金流相较传统开发行业有着更大优势。

凭借独特的代建优势，华润置地聚焦于政府代建，致力为城市服务设施建设运营提供全流程专业服务，目前业务涵盖市政、医院、学校、公园、文体、城中村综合整治、棚改等业态。

金地管理则在商办代建方面有着明显的优势，形成代建共赢G体系，提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务。

碧桂园融合BIM数字化、建筑机器人、新型建筑工业化等于一体的科技智慧建造，目前处于行业领跑位置，未来有望在代管领域开辟新的增长空间。

“信心的恢复仍需要一段时间，穿越暴风雨之后，谁的竞争力最强，谁就能占领市场。”

（责任编辑：徐帅 ）