深圳，干了件大事。

7月5日，深圳调高了土地限价，地块商品房限价涨幅500-4000元/㎡不等。

这已经是今年内深圳的第二次调高地块的商品房限价了。

虽然没有大政策暴击，但这已经是深圳比较明显的楼市松绑信号了。

商品房限价涨了，意味着买深圳的购房成本将大幅增加。

反观当下，正是新房限价的最低阶段。

与此同时，5年期LPR下调房贷利率达到自1991以来的历史低点，两项利好叠加，意味着现在买深圳，能省下一笔不小的费用。

信号早已被市场捕捉，最近我们就收到很多粉丝关于如何买深圳的询问。

他们来自不同预算的购房群体，需求点各不相一，问题出现的频率比较高，我们决定系统地聊一聊。

300万以下预算，只能逃离深圳？

收到的第一条询问是来自一位单身女性，她的问题是：200万总价买深圳哪里？

这个问题比较典型。

买深圳的门槛并不是太低，房子总价区间以300-1500万居多。

如果买住宅，200万总价几乎无法上车深圳，只能选择周边区域，如东莞、惠州等。

但考虑到通勤、额外的租房成本，这可能并不是最好的选择。

200万总价虽然买不了深圳住宅，却可以看向核芯地段的公寓。

深圳核芯区域的公寓，尤以罗湖的性价比较为突出。

相较于南山、福田，罗湖公寓的总价更低，但无论是交通还是商业，罗湖都大放异彩。

罗湖的轨网密度居全市第二，是深圳最早的商业集群地，商业成熟度几乎领跑整个深圳商圈。

200总价上车罗湖，可以首选万科罗湖新项目。

效果图，仅供参考

1、深港口岸经济带核芯位置，价值不可预估

万科罗湖新项目位于深港口岸经济带的核芯区域。

深港口岸经济带是深圳经济特区对外开放的重要门户，目前“深化深港口岸经济带罗湖先行区建设改革”已经被列为《罗湖区2022年全面深化改革工作要点》的头条。

毋庸置疑，深港口岸经济带罗湖先行区已经驶入快车道，地处其核芯的罗湖新项目也将迎来一轮价值重估。

2、地铁口物业，超强立体交通

好的物业不仅是占据着城市中芯的位置，还要有便利的交通。

项目近9号线向西村站，距1号线国贸站、2号线湖贝站约800米（数据来源：百度地图测距），且临近城市主干道，毗邻三大口岸，交通很便利。

3、24小时新潮商业，新生代生活的全新体验

项目周边商业打破传统模式，以“小而美、无界化、有故事、有态度”等为标签聚集了一批新生代的社交空间。

不仅可以满足年长一代的购物生活需求，还能满足年轻一代的精神品质追求。

示意图

300-500万预算，龙岗是性价比之选？

迈过总价300万的槛，就可以看向住宅了。

300-500万预算，可以看向龙岗、龙华、宝安西、坪山等地方，但需取舍。

买龙华，买不到核芯区域，只能看向大浪、观澜等住宅密度高、居住环境一般的地方；

买宝安，可选区域也比较有限，以农民房、厂房扎堆区域为主，如沙井、松岗、石岩等地，且热盘比较难买到……

这个预算内，相比较来说，龙岗的赢面较大。而400万-500万区间，更是能买到龙岗核芯区。

事实上，作为刚需首选，龙岗一直在被选择。

据乐有家数据，有约27%的“适婚青年”选在在龙岗买房，排名占比全市前列。

图源：乐有家

不仅如此，龙岗还是全市二手房成交热区。深房中协中介标准指数显示，2022年1-5月份龙岗二手房成交占比全市20%以上，且以龙岗中芯城、坂田等较为热门。

龙岗之所以一直被选择，一是因为同价位区间，龙岗的房子密度更低、居住环境更好；二是因为龙岗距离深圳南山、福田中芯比较近。

未来，龙岗仍是刚需的首要选择。

现在机会来了，万科落子龙岗的万科金域学府值得期待。

效果图，仅供参考

1、两芯交汇处的城市中芯位置

万科金域学府位于龙岗中心城，占据中央商务区（CBD）和中央生活区（CLD）的双芯位置。

双芯位置，中央商务区上的中央生活区，这在深圳是非常罕见的。

从中央商务区的层面来说，万科金域学府所在的龙岗中心城是龙岗中芯，且是龙岗行政+商务+文化的三核CBD所在。

从中央生活区的层面来说，万科金域所在的龙岗中心城交通便捷、商业齐全、教育优质、生态宜居，品质生活触手可及。

2、学府住区，多所优质学校环绕

金域学府周边教育资源丰厚，步行约2km范围内有12所名校，旁边就是深圳中学龙岗初级中学。

本文仅对周边教育氛围进行宣传，具体学校建成、开学时间及入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准，不作为开发商承诺。

信息来源：龙岗教育官网、学校官网、学校官方公众号、百度百科等。

信息数据来源：高德地图。

3、约590米直达16号线（建设中），交通优势突出

交通通达性也是妥妥地，从项目出发，步行距离约590米可直达16号线（建设中）。

信息来源：深圳地铁公众号官方发布

数据来源：百度地图测距

4、家门口商业

下楼就能去到盒马生鲜，项目周边还聚集了建面约36万平的在建规划商业，包括恒明one和仁恒梦公园。（数据来源：商场官方公众号）

城市核芯区位置、家门口学校、家门口地铁、家门口商业，万科金域学府当真是深圳少有的佳品项目。

500-1000万预算，买这里超乎想象

500-1000万预算偏向改善，买房更趋向选择深圳中芯区。

以某客户希望购买约90平左右小三房为例，500-1000万的预算，房子的均价在5.6-11万/㎡之间，可看向的区域较多，但以核芯位置需求为前提，南山宝安双核区位位置或许是比较好的选择。

改善的核心需求通常有三点，一是核芯区位置，二是生态宜居，三是教育资源丰厚，尤以核芯区位置最为突出。

深圳核芯区的选择空间还是比较大的，但以生态宜居为前提，选择范围就相对固定，位于宝安新安的未来之光家园（下称“未来之光”）就是能够完全匹配到改善的一个项目。

未来之光的位置在宝安中心与前海&科技园中心双中芯的辐射范围内，地处西部湾区城市带上，且周围环山环水靠公园，自然生态环境相当优异。

1、圈层纯粹，深圳比较罕见的低密社区

项目容积率为2.91，是深圳比较罕见的低密社区。

且周边无农民房、厂房，更不见高楼，城市建面纯粹，居住舒适度有保障。

2、半城繁华，半城山水

未来之光所在的区域，森林覆盖率超76%，达632公顷，相当于300个香蜜湖+5个莲花山。（数据源自百度百科，仅供参考）

项目背靠尖岗山、大井山，邻近3000万+的别墅区，推窗即是景，开门便是山，居住体验媲美豪宅。

当然，享受山水，也要兼顾生活，下楼就是约10000㎡的社区配套商业。

可以说，未来之光恰如其分地诠释了“出则繁华，入则宁静”的奢宅意境。

3、周边多所学校，教育资源丰厚

教育方面，周边有南方科技大学附属中学宝安学校（在建）、宝安中学（集团）实验学校、曦城协同国际学校等。

其中，曦城协同国际学校是深圳唯一纯正美国学校，可选择美国协同教育集团所属1500所学校就读高中。

信息来源：宝安教育局，南方科技大学附属中学宝安学校招生简章。

声明：学校（含幼儿园）的建成时间、开放时间、入学条件及入学政策以政府及学校规定为准，本公司不做承诺。

1000万以上预算，圈层与品质是首选

1000万以上预算以豪宅群体为主，豪宅群体更看重圈层与产品本身。

可看向的区域如前海、后海、宝中、福田中芯等地方。

但现实情况却是，豪宅盘供应稀缺，后海已经断供几年，宝中几个盘迟迟不入市，福田中芯、前海近期有些供应，但也不多，选择空间很小。

如果想在少之又少的供应中，寻找一个优质位置、纯粹圈层、高端品质的盘更是难上加难，好在瑧湾悦不负期待，以其中少有的一席重磅出圈。

瑧湾悦是万科联合深国际共同开发的新项目，位于粤港澳大湾区城市之核的前海，占据着前海未来十年发展的核芯位置，是万科高端瑧系的2.0著作，可堪称为高端住宅的范本。

示意图

1、前海妈湾核芯位置

瑧湾悦的核芯位置贵在前海，赢在妈湾。

前海是“天之骄子”，它肩负着“粤港澳大湾区核心引擎”、“深港现代服务业合作区”、“自贸试验区”等各项历史使命，是“特区中的特区”。

从一片滩涂到高楼林立，前海早就交出一份亮眼的成绩单。

但前海的成绩只是刚刚开始，未来十年仍将是属于前海的黄金十年，且潜力片区当属妈湾。

示意图

纵观世界全球湾区城市，无不都是从“全球金融商务湾”向“世界都会生活湾”的进化：

伦敦金丝雀码头从老金融城到东伦敦首屈一指的生活工作城区；

新加坡滨海湾从世界金融中心到生活-工作-游玩的不夜城；

香港维多利亚港从全球三大金融中心到永不落幕的购物天堂。

妈湾作为三湾中用地规模、容积率、生态资源俱优的片区，自然承担着打造前海生活湾的重担。（数据来源：深圳晚报）

用地规模：超越桂湾与前湾用地面积总和；

容积率：人均居住用地约45.4㎡；

生态资源：绿化覆盖超45%，前海唯一背山面海的生态胜地。

妈湾蓄力前海箭在弦上，现在买入瑧湾悦正当时。

2、万科高端瑧系的2.0著作

瑧湾悦是万科高端瑧系2.0著作。

从居住层面来说，更高端，其中比较亮眼的点：

一是项目以链接地铁、串联社区重要空间节点为出发点，设计了精致的归家动线；

二是智能理念贯穿生活，包括以智能呼梯系统、人脸识别为代表的智能社区生活、针对后疫情时代的健康住宅体系及全屋智能家居系统。

除此之外，商业与休闲也更加多元。

自然生态环境方面，项目在四面公园环拥的基础上，造一个中央社区花园，它涵盖了林下广场、社区客厅、阅读花园、慢跑系统等公共配套。业主既能轻松享受自然，又能轻松享受自然之外的社区生活。

商业配套方面，项目自身配套了Commons开发式复合商业街区，打造极富昭示性和创意性的商业box，临近还有建面约3万㎡的庭院式印里商业街……

未来，“超级社区2.0”将成主流

综合来说，无论是刚需、改善还是豪宅，选房的逻辑无非是四点：学校、交通、商业、公园，其构成了“超级社区2.0”至关重要的一环。

相较于选房的四大点，“超级社区2.0”的概念更大。

他们认为“超级社区2.0”至少有四个不可或缺的元素：配套“四板斧”、好产品、互联社区、超级品牌，也即超级底盘、超级产品、超级互联、超级品牌。

超级底盘是万科在37年综合住区开发中不断迭代和实践的结果，包括超级商业、超级教育超级交通、超级公园四点。

不同于简单的“商业、教育、交通、公园”，“超级”的前缀概念在于它不仅要有社区本身的超级规划，还要有外部的超级加持。

以超级公园为例：

社区超级规划即大师级园林景观设计、儿童游乐区、夜光跑道等；

外部超级加持即尖岗山公园、龙岗儿童主题公园（在建）等。

资料来源：深圳龙岗发布公众号，https://mp.weixin.qq.com/s/7ynyAPHYZ8DL6O3pHE9tQg

超级产品，是万科根据不同特征、不同需求的人群打造的四大产品系——瑧系、城系、享系、梦系。

“瑧系”针对改善、豪宅群体，位于城市中心，以大户型为主，比如万科瑧山府、瑧湾悦；

“城系”定位刚需、刚改群体，位于城市副中心，比如宝安新安的万科未来之光；

“享系”重在刚需一步到位，位于城市副中心，比如万科落子龙岗中心城的金域学府；

“梦系”主要针对无购房名额、总价预算低、投资客等购房群体，比如万科罗湖新项目。

超级互联，可以理解为一种线上拉通，以此链接家与社区、邻里与生活，营造出绿色健康、分享陪伴、积极鲜活的社交场景，以承载更多美好的社区生活。

剧透一下，万科即将推出“woven-life”小程序，该平台致力于整合万科旗下的所有资源，为客户创造更多附加值服务。

比如你买了万科的房子，你租住万科的泊寓、去万科的浪骑酒店，都可以享受折扣优惠和一些意想不到的惊喜。

同时这个平台还包括社群运维，在客户兴趣基础上建立社群组织，比如萌宠、户外、阅读、美食等，像瑧湾悦的花咖社群，未来之光的户外运动群等。

表面上看是一种加强社区联系的活动，但实际上体现了万科细致入微的服务精神。

超级品牌，深耕地产30余载的万科，已经涉及多项经营业务，如物业、商办、泊寓、物流、酒店与度假等，能够为每一个超级社区的构建提供强有力的支撑，也能够带给客户全维度多业态的服务。

一个强有力的品牌背书是很难得的，在当今市场上也很难再找到第二家，这大抵就是万科的魅力。

万科“超级社区2.0”概念虽然最近才被提及，但早体现在在万科之前的产品中，并即将在未来的产品中得到完美体现。

从买房的层面来说，深谙“超级社区2.0”的理念，下半年的选房就可以开始了。

咨询热线：400-1683-777

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（责任编辑：周文凯 ）