近期，包括碧桂园在内的三家首批示范民营房企陆续确认了发债的相关进展。

其中，碧桂园在2022年5月20日，完成了2022年第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，“22碧地01”债券的票面利率最终落在4.5%，由中信建投(601066)担任主承销商。

去年以来房地产业不断探底、民营房企融资尤其困难的背景下，这一波融资被视为行业内“久旱逢甘霖”一般的存在。

对于本次获得融资入场券的房企而言，除了以此验证自身实力，更重要的是在当前环境下，对整个行业的复苏起到的积极带动作用。

01、为什么是碧桂园？

2021年下半年以来，国际局势日趋复杂严峻与不确定，国内受疫情波动影响，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等压力，4月宏微观数据反映出地产需求端不景气、融资端疲软、市场信心敏感的情绪。

自2022年开始，为加速地产行业的复苏，政策吹起一阵阵暖风，4月11日晚，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，明确提出要支持房企转型，支持民营房企融资。

在此之后，5月5日上交所召开的专题会议提出推动扩大基础设施REITs试点范围；5月15日央行、银保监会下调房贷利率下限；2022年以来全国更是有超过百城优化调整了房地产政策合计200余次。

这一系列动作，无不是希望在政策密集托底之下，加速市场对地产信心的回暖。

据5月16日市场消息，碧桂园、龙湖和美的置业三家民营房企，被监管机构选为首批“示范房企”，将在近期陆续发行人民币债券，同时配以信用保护工具，加强投资者信心。

在此之后，碧桂园、龙湖和美的置业，陆续公布将分别发行5亿元、5亿元和10亿元的公司债券。

（海南，碧桂园金沙滩楼盘）

为什么碧桂园能够进入首批示范房企，并获得首批重启境内外融资渠道的“入场券”？

首先，从销售情况来看，2021年碧桂园权益销售额达到5580亿元，是2021年国内唯一突破五千亿的房企，2022年一季度权益销售额为992亿元。在市场整体下行的背景下，这无疑是一个过硬的指标。

其次，债务方面，2021年末碧桂园借贷总额从上年末的3264.85亿元降至3179.22亿元，净借贷比率从55.6%降至45.4%，还在2022年一季度累计购回优先票据本金5579万美元，持续优化债务结构，并表示2023年中期之前将实现从“黄档”至“绿档”的调整。

除此之外，2021年碧桂园权益回款金额达5022亿元，回款率连续6年保持在90%以上，现金流也处于合格水平线以上。

2021年以来，行业虽遭遇下行周期，但碧桂园的基本面并没有受到太大冲击，也是市场上为数不多具备境内外再融资能力的民营房企。并且，得益于良好的债务结构，公司短期偿债压力并不大，能够更灵活地根据市场情况安排销售及投资策略。

总体而言，包括碧桂园在内的三家民营房企进入首批示范名单，是对其综合能力的一种高度背书。亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高。

02、优等生的“示范作用”

对于房企而言，想要穿越周期、稳定发展，必要的融资其实相当关键。碧桂园本次成功发债，不仅对自身经营、现金流等起到一系列的放大效应，更将推动企业进入一个更为良性的“循环”。

本次政策对三家民营房企“开闸”，一定程度上也将推动整个地产行业恢复信心。包括碧桂园在内的三家示范房企成功发债，也更像是一种带头示范作用。

有业内人士解读，此次发债除了对房企融资支持作用较大、给予更为清晰和精准的保障以外，也充分体现了相关部门对房企资金面的关注。

（临沂，云顶项目）

拿到“入场券”的房企先行获得融资，更大范围的优质民营房企主动跟上，通过采取更适用于自身的债券发行方式获得资金支持，加速推动行业复苏与回暖。

从已有消息来看，连锁反应已经发生——继碧桂园、龙湖和美的置业之后，新城控股(601155)和旭辉控股也接连推进发债事宜，前者由于原有发债额度已经用完，正在向监管部门申请新的发债额度，后者传出消息称，将发行不超过10亿元、期限为3年的中期票据。

总体而言，监管层此举已经释放出了足够明确、积极的稳地产信号，民营房企融资环境正在逐步回暖。

03、信用加持是亮点

碧桂园此次发行的“22碧地01”5亿元公司债，已经在5月20日完成了簿记建档工作。

值得注意的是，这是民营房企中首批带有“信用保护工具”并成功发行的境内信用债，中国证券金融股份有限公司与中信建投证券股份有限公司共同为碧桂园本期债券创设信用保护合约。

那么，颇受关注的“信用保护工具”到底是什么？

其实这是金融机构在相关企业债券发行时，提供的针对该企业的信用风险管理工具，可以理解为给相关债券上了“保险”。一旦债券发生违约，那么相关金融机构就需要为买方进行赔付，总体上是为发行主体增信的一种方式。

为控制风险，金融机构需要选择更高信用背书的企业，而相关房企也需要为这种增信措施支付一定的费用。

为帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能，监管机构要求相关创设机构同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）和信用保护凭证在内的信用保护工具。

（湖北，碧桂园楼盘）

此次碧桂园发债使用的信用工具为CDS，是一种一对一的合约类产品，不可流通，而CRMW为标准化凭证类产品，可在二级市场流通转让，信用保护凭证与CRMW类似，同样可以转让。

本质上来看，三类工具都具有保险性质，可帮助投资者降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。

过去两年内，不少规模性房企陆续出现债务违约，其中债券本金和利息的违约属于暴雷的高风险地带，降低了投资者对这类产品的信心。

而此次发债的碧桂园采取“债券发行+信用保护”的融资方式，由证券机构为优质房企提供增信保障，缩减投资者购买公司债券的风险敞口，提振投资者的信心，进一步助力企业顺利融资。

此次监管层通过信用保护工具支持地产民企债券融资，无疑又是一剂“强心针”，释放出明确的积极信号。且鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，包括碧桂园在内的优质房企，也能够更好地走在量质双升的发展轨道上。

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国(000681)）

（作者丨余鱼 编辑丨刘肖迎）